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房贷一族看过来,以后你的月供要减少了_理财
  来源:  时间:2019-12-31 05:41   作者:定陶新闻资讯

上周末,央行出了一条关乎千万家庭钱袋子的新政——存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR。

我们知道,早在8月25日,央行就发布房贷新政,要求10月8日以后新增商业个人住房贷款时,以LPR作为定价基准。

当时针对的是新增房贷,也就是以后买房得这么办。

但很多人更关心的是:过去那么多年,已经发放的房贷,该怎么办呢?

截止2018年底,我国个人住房贷款存量高达25.75万亿元,这可是一个天文数字。

上周末,央行的政策出来了,针对的就是存量房贷(注意,这里的存量房贷不包括公积金贷款)。

现在,所有存量房贷的定价基准,也可以转化为LPR了。

看到这里,估计很多人已经懵圈了,LRP到底是啥?定价基准又是什么鬼?

简单说,以前我们买房贷款,央妈都会给出一个指导性的贷款利率,这个叫基准利率,所有商业银行都得以此为标准,在此标准上再上下浮动,完成房贷利率的定价。

而这个基准,或者说利率锚,完全是央妈说了算的,它说多少就是多少,一点讨价还价的余地都没有。

而LPR则是Loan Prime Rate的简称,中文叫贷款基础利率。

这个就不是央妈说了算,而是由多家银行共同报价产生,目前有大大小小一共18家银行共同参与报价,基本能反应市场真实的利率水平。

具体来说,就是这18家银行根据自己的资金成本和放贷政策,给出一个能给到最优质客户的贷款利率,把这个利率报送给全国银行间同业拆借中心。

这样就产生了18个报价,然后就像我们平时看综艺比赛评委打分一样,去掉一个最高价(分)和一个最低价(分),剩下16个数字,取算术平均数,就得出了当期LPR。

所以别觉得LPR这个英文缩写有多么深涩难懂,其实就是一个标准的市场化贷款利率。

房贷利率的定价基准由过去央妈说了算的基准利率,变为完全由市场供求博弈决定的LPR,就像计划经济向市场经济的转变一样,本来就是这些年来央行一直在推进的利率市场化的最后一步,好事,拍手欢迎~

那对我们房贷一族来说,新政具体对我们的钱袋子会有什么影响呢?

简单说,我们多了一个选择权:以后可以把我们的房贷利率转换为跟踪每月更新一次的LPR,也可以直接转换为20年、30年都永远不变的固定利率。

注意,借款人只有一次选择权,转换之后,就不能再做转换。

这个转换工作将从2020年3月1日开始,原则上在2020年8月31日前要全部完成。

也就是在这段时间里,银行肯定要找你协商未来的房贷利率怎么算的事情。你可以告诉银行,到底选择以后就跟着LPR浮动,还是搞个固定利率。

注意,绝大部分人的房贷合同约定的都是每个自然年更新一次利率,所以到2020年8月31日的过渡期结束后,绝大多数房贷一族会在2021年1月1日才正式启用新利率,而2020年则还是根据现在的利率来还房贷。

那么问题来了:到底该怎么选?

力哥的建议很明确:选择跟随LPR浮动,不要选固定利率。

至于理由,当然是这样选以后更省利息咯~

看下从过去的基准利率换成LPR定价后,具体存量房贷利率是怎么变化的就懂了。

央妈原话都不是人话,搬过来大家也听不懂,我就举两个例子吧。

情形一:假设小王有一笔30年的房贷,剩余期限27年,因为是二套房贷,过去合同约定的是5年期以上贷款基准利率上浮10%,也就是1.1倍,现在小王要将定价基准转换为LPR。

小王原来的利率为:4.9%×(1+10%)=5.39%。

2019年12月发布的5年期以上LPR是4.8%,假如小王和银行说我以后就按照LPR定价吧,那么他未来的房贷利率“加点”就是5.39%-4.8%=0.59%。

这个“加点”的意思是说,你现在的利率水平和LPR之间的差额。

而小王新的房贷利率计算公式就变成了:LPR+0.59%(加点)。

从现在到2020年底,小王房贷利率还是按照5.39%来计算的。

但2021年1月1日开始,小王的房贷利率计算标准就会变了。

这取决于那时候的LPR有多高。

如果那时候5年期以上的LPR降到了4.5%,那么小王的利率就会变成4.5%+0.59%=5.09%,还是比现在的利率更低。

再来看第二种情形。

假如小王是2009年买的房子,当时房贷利率破天荒打了7折,那么小王原来的利率就是4.9%×(1-30%)=3.43%。

现在加点幅度就是3.43%-4.8%=-1.37%。

没错,“加点”名义上是“加”点,大家可能会理解为都是增加利率,实际上如果之前的利率高于LPR,加点就是正数,低于LPR,加点也可以负数。

如果2021年初的5年期以上LPR降到4.5%,小王的利率就会变成4.5%+(-1.37%)=3.13%。

你发现了没,过去利率上浮的,改革后,利率还是偏高;过去利率打折的,改革后,利率还是偏低。

这么大的国家,这么多的房奴,这么高的房贷余额,稳定压倒一切,央妈断然不会做出突然大幅增加或减少房贷族月供压力的举动。这两天大家看到很多媒体报道的写法,都太夸张啦~

所以你觉得以后LPR可能大概率要持续上涨,那选固定利率,提前锁定利率风险,就是更明智的选择,如果你觉得以后LPR可能大概率要持续下跌,那就应该选择跟着LPR随行就市,未来月供支出就会越来越少。

看过力哥之前写的《这三个至关重要的数字,大家务必牢记》一文, 就知道了,未来的利率大方向,一定是继续下行,这是历史的必然,没法改变。

还不明白个中道理的,戳一下上面的蓝色文字标题,再看一下就懂了。力哥写得很通俗,初中文化水平也能看懂。

未来10年,我预测GDP增速会逐渐回落到5%附近,M2增速回落到7%-8%,CPI增速则回落到2%以内。相应的,1年期存款利率大概会回落到1%,5年期以上的LPR,应该也会逐渐回落到3%-4%的区间。

上个月央行行长小川同志在出席2019年创新经济论坛时说过这样一句话:“中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代”。

什么叫“还是可以”,什么叫“尽量避免”,什么叫“快速进入”……这严谨措辞,听得人不寒而栗啊~

你自己感受下,上头其实看得很清楚,中国经济狂飙的时代,结束了。

所有的数字都要往下走,通胀率往下走,存款利率往下走,投资收益率往下走,相应的,贷款利率一样会往下走,以后能不通缩就是上上签了~

宏观经济和金融市场是一体两面,货币政策内部也是高度统一的。

所以对背负房贷的人来说,房贷新政也是盈亏同源的双刃剑。

一方面,未来我们的月供负担会逐渐减少,通胀也会逐渐降低,这都是好事。

另一方面,我们想继续靠理财钱生钱的难度也会变得更大,高薪工作岗位可能会更稀缺,而创业赚大钱的机会也会变得更少,至于还想靠投资房子逆天改命的,洗洗睡吧。

很典型的几个案例,大家应该都感受到了。

一是高收益固收的代表P2P,已经基本团灭了,中国市场自此很可能永别了高收益固收时代,2012年以来,很多P2P老手都习惯了10%+的高收益,但自此以后,还想稳稳当当拿每年10%+的固定收益,只有晚上做梦的时候才能实现了。

二是很多中小银行的高息创新存款,也会越收越紧。

今年初,那些纯活期的高息存款,也就是像活期一样随存随取,但利息却和银行1年期理财产品差不多的,因为流动性风险太高,基本都被叫停了。

到了明年初,那些打擦边球的阶梯利率存款产品,利率差不多都在4.2%-5.3%之间的,应该也会逐渐退出市场。所以如果你手里正持有这样的高息存款产品,没有特别紧急的需要,尽量别取出来,可能以后再也买不到了。

最后就是最近持续引起热议的年金险了。

因为4.025%的最高承诺利率,银保监会觉得把投资周期放长到未来30年看,保险公司是Hold不住的,必须要给我降下来,回到最高3.5%的利率水平,给未来的经营留足缓冲垫。

小宝之前专门写过具体的年金险测评文章,有兴趣的戳这里:《你们要的年金险测评,来了!》

其中我们考察下来,发现当前市场上性价比最高的是相伴一生和星颐这两款产品,不过都是今晚停售,如果还有需要的,还可以戳下面这两个小程序赶快下单,明天就买不到了~

对了,之前提到年金险的时候,有不少荔枝问力哥自己买了没有。

其实一开始我没想着买,因为我自己的投资能力,就算20年后,要获得4%+的年化投资回报,也还是非常容易的。

但最近两周我一直在研究未来的经济发展趋势,特别是最近几篇关于女性地位和育儿的文章带来的思考,让我对未来长期理财收益率的忧虑又增加了几分,所以我前两天还是买了点星颐。

这货给的养老年金相对更高,缺点是没有死亡赔偿金,不过我也不需要死了再给我赔一笔钱,只要我活着的时候够用就行,我的财产不会给我儿子的,他靠自己奋斗去。

当然,我买的年金险金额,大概只占我现在可投资金融资产的5%左右,比例很低,算是对30年后最悲观预期情况下的保底养老资产吧。

眼下我的资金大头还是指数基金定投,之前说过,我今年要把定投资产比例从40%+提高到60%-70%+。

尤其是昨天那篇讲医生的文章发出后,后台破天荒有900多条留言,我一条一条都看过,搞得我今天一整天心情都不太好

打骂医生质疑医生在网上说医生风凉话的基本都是底层人民,收入比医生还要低得多,我替医生说话,他们就觉得我是替富人说话,一百个不乐意。

天呢,我都财务自由了,我给我妈种一套德国进口的假牙,大几万花下去眼睛眨都不眨,我完全负担得起私立医院的高额医药费,甚至我如果想投资移民,现在就可以走人,你们觉得我说这些真的只是替和我半毛钱没关系的医生群体鸣不平吗?

我是在替底层穷人的未来感到担忧啊!

中国未来老龄化会越来越严重,医保会越来越hold不住,如果社会对医生群体充满偏见甚至仇视,把对制度不公或自身贫穷的满腔怒火都撒在医生身上,按照现在这个趋势发展下去,以后公立医院的医患矛盾只会越来越严重,“劝人学医,天打雷劈”,今天几乎没有医生还愿意子女以后学医的,那穷人就会越来越难以获得廉价又高效的医疗服务。

未来为数不多的好医生,会越来越倾向于跑去私立医院,穷人看不起昂贵的私立,你说怎么办?

作为一个有理性的,能看到远景问题的中国人,我今后肯定还要继续为医生群体发声,因为我们所有人都逃不出生老病死的人生循环!

作为一个理财师,我今后还是要继续为保险做宣传,医疗和养老这两个问题,别说会掏空底层穷人家庭的口袋,如果不善理财,未来可能还会掏空很多中产家庭的口袋。

未雨绸缪,提早买好保险,真的很重要。

如果还想获得更稳健的高收益,也可以多关注下保险股,保险公司未来表现会越来越好的。

本文首发于微信公众号:力哥理财。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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